Immobilien & Erbschaft
Erwerb, Vermietung, Veräußerung, Übergabe an die nächste Generation – jede Phase einer Immobilie hat ihre eigenen steuerlichen Regeln und Fallstricke. Wer früh plant, gestaltet statt zu reparieren. Ich berate rund um die Immobilie und die steuergünstige Weitergabe von Vermögen, deutschlandweit.
Steuern rund um die Immobilie.
Erben & schenken mit Plan.
Häufige Fragen.
Die einfache Rechnung: Steuerersparnis pro Jahr minus laufende Mehrkosten, zum Beispiel für doppelte Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung – erst wenn hier ein deutliches Plus bleibt, lohnt sich die Struktur. Ob das bei Ihnen der Fall ist, hängt von Finanzierung, Haltedauer und Ihren Zielen ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.
Alle zehn Jahre neu. Kinder können von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, Ehegatten untereinander 500.000 €, Enkel 200.000 €. Wer Vermögen früh und in Etappen überträgt, kann so erhebliche Beträge steuerfrei weitergeben – bei Immobilien etwa in Verbindung mit einem Nießbrauch, der Ihnen die Mieteinnahmen sichert und zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung mindert.
Verkaufen Sie eine im Privatvermögen gehaltene vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig; danach bleibt er steuerfrei. Vorsicht bei mehreren Verkäufen: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert (im Einzelfall auch weniger), riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler – dann ist jeder Gewinn steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Ob ein Verkauf steuerfrei bleibt, sollte deshalb vorab individuell geprüft werden.
Nur der Gebäudeanteil lässt sich abschreiben, der Grundstücksanteil nicht. Wie der Kaufpreis im Vertrag aufgeteilt wird, kann daher spürbar zu einer möglichen Steuerersparnis beitragen. Eine sachgerechte Aufteilung schon im Kaufvertrag zu vereinbaren ist deutlich einfacher, als sie später gegenüber dem Finanzamt zu verteidigen.